La situación actual para los desarrolladores es complicada, ya que enfrentan rentabilidades en números negativos. Desde finales de 2023, el costo de construcción en dólares sigue en ascenso.
“En un periodo de apenas cuatro meses, los costos subieron entre un 12% y 13%, mientras que los precios de los inmuebles se mantuvieron estables o incluso disminuyeron en términos relativos, lo que redujo la rentabilidad del desarrollador en un 20%”, comentó Issel Kiperszmid, CEO de Dypsa Group y vicepresidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU). Además, subrayó que los costos “hoy están por encima de los valores de reposición, lo que genera una situación crítica para el sector”.
Al observar los datos en moneda local, la situación es diferente. En abril, el aumento fue del 3,1% con respecto al mes anterior, acumulando un incremento del 10,1% en lo que va del año, según el Índice de Costo de la Construcción en el Gran Buenos Aires del Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC). Este incremento se debe a aumentos del 2,9% en materiales, 3,1% en mano de obra y 3,3% en gastos generales.
El futuro de la construcción plantea interrogantes, especialmente considerando que entre finales de 2023 y el tercer trimestre de 2025, el Producto Bruto Interno (PBI) nacional creció casi un 2%, mientras que la construcción sufrió una disminución del 11%. “El sector quedó al margen del ciclo de recuperación, a contramano de los servicios y las actividades primarias”, señalaron en el informe sobre Situación Inmobiliaria y Construcción de BBVA Research.
Los costos que oscilan entre US$1000 y US$1200 por metro cuadrado en los últimos años fueron influenciados por condiciones macroeconómicas disfuncionales. Actualmente, el Índice de Costo de la Construcción (ICC) supera el precio de venta del metro cuadrado, lo que coloca a los desarrolladores ante un dilema: el costo de producción por metro aumenta, pero el mercado no acepta incrementos desmedidos sin perjudicar la demanda.
Mes a mes, el costo de construcción por metro cuadrado alcanzó en marzo los US$1708, lo que implica un incremento del 2,87% con respecto al mes anterior, de acuerdo a Reporte Inmobiliario. En comparación, el precio promedio de un inmueble en pozo se sitúa en US$3125/m², conforme a Zonaprop.
Kiperszmid menciona que tras las elecciones nacionales de octubre de 2025, se observó un cambio significativo en las expectativas. En cuanto al futuro, se espera estabilidad en los costos, resaltando que hay suficiente stock de insumos importados y que las plantas argentinas dedicadas a la construcción operan por debajo de su capacidad total. “Ninguna está operando a full capacidad”, indicó.
“En mi opinión, los costos de construcción no van a bajar y puede que continúen subiendo medidos en dólares”, afirmó Miguel Ludmer, director de Interwin, quien basa esta opinión en el valor relativamente estable del dólar. Considera que a lo largo del año, el aumento en los costos de construcción impactará en los precios de venta.
Manuel Valdés, director comercial de Criba, ilustró que “la construcción reacciona con mayor sensibilidad y rezago frente a la macroeconomía”. A pesar de la mejora en el PBI, la inversión en este sector depende de proyecciones de largo plazo y certezas económicas. Por consiguiente, hoy es crucial planificar con cautela y garantizar cláusulas contractuales antes de embarcarse en nuevas iniciativas.
El mercado está evolucionando hacia una mayor exigencia, donde solo los proyectos grandes con fundamentos financieros sólidos prosperan, excluyendo a los pequeños constructores que no pueden absorber los costos más altos.
Los desarrolladores han coincidido en que el aumento de los costos ha comprimido los márgenes de ganancia, lo que lleva a las empresas a buscar mayor productividad y mejores diseños.
Para Damián Tabakman, presidente de la CEDU, el contexto actual demanda un análisis más profundo que el de épocas anteriores. “Antes, los que entraban sin experiencia lograban buenos resultados porque los números permitían margen. Eso hoy ya no es así”, concluyó.
Tabakman advirtió que, aunque la situación política y el dólar puedan ofrecer una pausa, la mezcla de costos altos y precios estancados obliga a una reinvención: “Ganan aquellos desarrolladores que comprendan mejor el mercado. Y esto no se refiere solo al segmento premium, sino también a quienes logren ofrecer un producto distinto, empleando métodos innovadores y opciones de financiación”.
El camino hacia una reactivación real en 2026 no será sencillo. Tabakman explica que, aunque es fácil de enunciar, implementar la eficiencia en el control de costos, la importación inteligente de insumos y la innovación en marketing presenta complejidades. “Quien no entienda que hoy la clave es una combinación de precio, trayectoria e innovación, se quedará afuera”, añadió.
Además, el presidente de la CEDU señaló que este representa “un momento difícil para el mercado de desarrollo inmobiliario debido a sus altos costos”. Sin embargo, recalcó que si el objetivo es una normalización del proceso, “este es el momento para construir, porque en el futuro los costos serán aún mayores, a pesar de la percepción de que ahora es una decisión equivocada”.
Valdés prevé que el sector todavía está en una fase de absorción de stock. “Podríamos ver una reactivación más clara en 2026 si se estabilizan las condiciones macroeconómicas y se mejora el acceso al financiamiento”, comentó, resaltando nuevamente la necesidad de una revisión en la estructura impositiva.
La principal interrogante es si este desacoplamiento es temporal o permanente. Según el informe de BBVA Research, la construcción “invisible” podría comenzar a materializarse en 2026, bajo la condición de consolidar el crédito hipotecario para estimular la demanda y reducir costos de fondeo para las compañías. Si el crédito no solo promueve las escrituras, sino también preventas y lanzamientos, el ciclo podría cerrarse.
El financiamiento bancario debe desempeñar un papel fundamental. En 2025, el crédito hipotecario se reestableció, pero aún representa solo el 0,5% del PBI. “El sistema financiero argentino tiene la capacidad y el reto de ampliar su alcance, similar a otros países de la región, para canalizar el ahorro hacia la vivienda y fomentar un desarrollo inmobiliario más inclusivo y sostenible”, sostiene el análisis.
Eduardo Sposito, socio de Sposito y Asociados, opina que el debate actual está mal orientado: la mayor parte de los costos de construcción sigue siendo local. “La mano de obra, el acero, el cemento, todo eso es de aquí”, comentó, añadiendo que las importaciones únicamente representan una pequeña proporción, principalmente en acabados.
Detalló que, incluso si se lograra bajar los precios de ciertos productos, el impacto general sería marginal en comparación con la carga impositiva y los costos estructurales del rubro. “El riesgo logístico de importar, al final, podría ser contraproducente”, concluyó.
El desafío principal para este año es el sector de la construcción, que ha comenzado con niveles bajos de actividad, menos proyectos y márgenes reducidos. La recuperación dependerá de la obra privada, de los costos de financiamiento y de la reactivación de la obra pública. La conclusión resulta clara: los costos no disminuirán significativamente, y el sector deberá hallar competitividad a través de la eficiencia, mejor planificación y reducción de tiempos de obra.
