Inversiones inmobiliarias en Buenos Aires, Rosario y Córdoba: costos y rentabilidades comparativas

La adquisición de un departamento con el objetivo de alquilar se ha convertido en una opción atractiva en Argentina, aunque los datos varían considerablemente según la localidad seleccionada, tanto en términos de inversión inicial como de rentabilidad proyectada. En Córdoba, un inversor debe destinar aproximadamente 80.000 dólares para acceder al mercado inmobiliario, con la posibilidad de obtener rentabilidades de hasta un 11% anual en dólares en ciertos barrios. Por su parte, en Rosario, la inversión promedio asciende a 91.000 dólares, mientras que en la Ciudad de Buenos Aires puede exceder los 130.000 dólares para un departamento de dos ambientes. Esta disparidad no se limita al capital inicial, sino que también afecta a la renta esperada, el tiempo estipulado para recuperar la inversión y las áreas que se consideran más atractivas para obtener ingresos en dólares mediante el alquiler. Los expertos en el sector inmobiliario sostienen que actualmente coexisten tres mercados con características muy marcadas. Córdoba se destaca por contar con los valores de entrada más asequibles y la mayor rentabilidad promedio; Rosario presenta precios y retornos en niveles intermedios; mientras que Buenos Aires se mantiene como el mercado más costoso para ingresar, aunque existen oportunidades puntuales en barrios del sur de la ciudad. La inversión inicial es uno de los aspectos más relevantes al comparar las tres localidades. Un inversor podría requerir alrededor de 50.000 dólares adicionales para formar parte del mercado porteño en comparación con el cordobés. Sin embargo, el precio de compra es solo una parte del análisis. La otra variable clave es la rentabilidad que puede generar ese capital una vez que la propiedad se alquila. En este sentido, las diferencias se vuelven aún más evidentes. La rentabilidad bruta promedio en Córdoba es del 7,8% anual, en contraste con el 5,99% de Rosario y el 5,89% correspondiente a la Ciudad de Buenos Aires. Por ende, un inversor tarda, en promedio, 12,8 años en recuperar su inversión en Córdoba, frente a 16,7 años en Rosario y 17 años en CABA. Patricio Gianoni, corredor y martillero en Córdoba, observó que el mercado de compra para renta es más dinámico en la provincia mediterránea que en la capital. “Recibimos numerosas consultas de inversores. Existe un perfil orientado hacia propiedades para vivienda, que buscan más tipo casita con fondo, mientras que hay otro dirigido a alquileres en el centro y propiedades tipo cabaña para turismo”, indicó. Agregó que, si bien “no se está comprando cualquier cosa”, el perfil de los inversores apunta a “centros o complejos cercanos a lugares como Carlos Paz y los ríos”. Aunque el promedio de rentabilidad oscila en torno al 5% en Buenos Aires, en Córdoba se buscan opciones que alcancen el 10% o incluso más. Sin embargo, es importante destacar que el promedio esconde diferencias significativas dentro de cada ciudad. Según informes recientes, en Córdoba, Las Palmas lidera con una rentabilidad bruta estimada del 11,2% anual, seguido por San Vicente con un 10,7% y General Bustos con un 10,1%. En Buenos Aires, Lugano se destaca con un retorno del 10,5% anual, seguido por Nueva Pompeya y La Boca, ambos alrededor del 8%. En Rosario, los mayores desempeños corresponden a España y Hospitales, con una rentabilidad del 7,9%, seguidos por Ludueña Sur y Norte (7,2%) y Cinco Esquinas (7%). Cabe mencionar que todas las rentabilidades mencionadas son brutas, estimadas a partir de precios de publicación de venta y alquiler, lo que significa que el rendimiento real dependerá del precio final de cierre de cada transacción, así como de los costos asociados y los períodos de vacancia. A pesar de las rentabilidades, los informes demuestran que las tres ciudades experimentan situaciones diversas. En Buenos Aires, los precios de venta se han estabilizado, con un crecimiento de solo 0,7% durante el primer semestre, el menor aumento interanual en los últimos 27 meses y aún 12% por debajo de su máximo histórico. En Rosario, los precios continúan su recuperación, aunque a un ritmo moderado, con un avance del 3,4% en el año, cifra que queda por debajo tanto de la inflación como del costo de construcción medidos en dólares. Córdoba atraviesa una dinámica similar, con un aumento del 1,9% en los precios durante el primer trimestre, un ritmo que es menor al observado el año anterior, aunque ha acumulado más de un 30% de recuperación desde el cambio de tendencia en 2023. La combinación de precios de compra que crecen lentamente y alquileres que siguen ajustándose es un factor clave en la mejora de la rentabilidad observada recientemente. Para los inversores, esto significa que la decisión no se limita únicamente a la adquisición de un departamento para alquilar, sino que también implica elegir el mercado más adecuado.